新修订的《土地管理法》对土地征收制度进行了哪些改革？？？？有何变化？？？？问：2019年8月26日，，，，全国人大常委会对《土地管理法》进行了很多修改，，，，2020年1月1日，，修订的法律就要开始施行。。请问该法就农村集体土地征收补偿方面做了哪些修改？？有何变化？？？？答：对《土地管理法》的修改已经进行了多年。。。。2014年12月，，，中央全面深化改革领导小组第七次会议和中央政治局常委会议，，，审议通过《关于农村土地征收、、、集体经营性建设用地入市、、、、宅基地制度改革试点工作的意见》（以下简称意见》）。。。该《意见》在农村土地征收制度改革方面主要提出：要探索缩小土地征收范围，，规范制定征收目录，，，健全矛盾纠纷调处机制，，，，全面公开土地征收信息；完善被征地农民合理、、规范、、多元保障机制等。。此后根据该《意见》在部分地区开展试点工作。。在经过近五年的试点之后，，2018年12月23日，，，国务院向全国人大常委会提交了《关于农村土地征收、、、、集体经营性建设用地入市、、、宅基地制度改革试点情况的总结报告》。。。随后，，，，全国人大将《土地管理法修正案草案向社会公布，，，，征求意见。。。。在试点和广泛征求意见的基础上，，，，2019年8月26日，，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改《土地管理法城市房地产管理法》的决定。。。修订后的法律，，，对于土地征收制度，，主要作了如下三个方面的修改：
一是对土地征收的公共利益范围进行明确界定。。。《土地管理法》第45条规定：“为了公共利益的需要，，，，有下列情形之一，，，确需征收农民集体所有的土地的，，，可以依法实施征收：（一）军事和外交需要用地的；（二）由政府组织实施的能源、、、、交通、、、水利、、通信、、邮政等基础设施建设需要用地的：（三）由政府组织实施的科技、、教育、、、、文化、、、卫生、、体育、、、生态环境和资源保护、、、防灾减灾、、、文物保护社区综合服务、、、、社会福利、、、、市政公用、、、优抚安置、、、、英烈保护等公共事业需要用地的：（四）由政府组织实施的扶贫搬迁、、保障性安居工程建设需要用地的；（五）在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的；（六）法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。。。前款规定的建设活动，，，应当符合国民经济和社会发展规划、、土地利用总体规划、、城乡规划和专项规划；第（四）项、、、第（五）项规定的建设活动，，，，还应当纳入国民经济和社会发展年度计划；第（五）项规定的成片开发并应当符合国务院自然资源主管部门规定的标准。。。”这是首次在立法上，，以列举的方式对征收土地的公共利益范围作出规定这样的规定。。。有利于缩小征地范围，，，，限制政府滥用征地权。。。二是明确征收补偿的基本原则是保证被征地农民原有生活水平不降低，，长远生计有保障。。土地管理法》第48条规定：“征收土地应当给予公平、、合理的补偿，，，，保障被征地农民原有生活水平不降低、、、长远生计有保障。。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、、安置补助费以及农村村民住宅、、、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，，并安排被征地农民的社会保障费用。。。。征收农用地的土地补偿费、、、、安置补助费标准由省、、、、自治区、、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、、、土地资源条件、、土地产值、、、、土地区位、、、土地供求关系、、人口以及经济社会发展水平等因素，，并至少每三年调整或者重新公布一次。。。。征收农用地以外的其他土地、、、、地上附着物和青苗等的补偿标准，，由省、、自治区、、直辖市制定。。对其中的农村村民住宅，，，，应当按照先补偿后搬迁、、居住条件有改善的原则，，，尊重农村村民意愿，，，，采取重新安排宅基地建房、、、、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、、、、合理的补偿，，，，并对因征收造成的搬迁、、临时安置等费用予以补偿，，，，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。。。县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。。。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。。。。被征地农民社会保障费用的筹集、、管理和使用办法，，，由省、、、、自治区、、直辖市制定。。。”与原《土地管理法》相比，，修改后的法律采用“区片综合地价”取代原来的产值倍数法，，，在原来的土地补偿费、、安置补助费、、地上附着物和青苗补偿费的基础上增加农村村民住宅补偿费用和被征地农民社会保障费用的规定。。按照修改后的补偿标准，，，今后被征地农民获得的补偿款应有所提高。。三是改革了土地征收程序。。《土地管理法》第47条规定：“国家征收土地的依照法定程序批准后，，，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。。县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，，，，并将征收范围、、、土地现状、、征收目的、、、、补偿标准、、、、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、、、、村民小组范围内公告至少三十日，，，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、、、村民委员会和其他利害关系人的意见。。。。多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、、、法规规定的，，，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，，，并根据法律、、、、法规的规定和听证会情况修改方案。。。。拟征收土地的所有权人、、、使用权人应当在公告规定期限内，，持不动产权属证明材料办理补偿登记。。。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，，保证足额到位，，与拟征收土地的所有权人、、、、使用权人就补偿安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，，，应当在申请征收土地时如实说明相关前期工作完成后，，，，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。。。。”这一规定改变了原来先征地后公告的模式，，，即必须先公告，，，，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、、、村民委员会和其他利害关系人的意见，，，，且与拟征收土地的所有权人使用权人就补偿、、、、安置等签订协议（个别确实难以达成协议的，，应当在申请征收七地时如实说明）后，，，，方可申请征收土地。。2.“公共利益”由谁界定、、、、如何界定？？？认为政府征地事项不符合公共利益可以提起诉讼吗？？？问 ：无论是建工厂还是修道路、、、建商品房，，政府都是打着“公共利益”的旗号征地，，，但我们认为有很多项目根本不是为了公共利益，，，，而是为了政府的利益、、、开发商或者个别投资者的利益。。那么，，建设项目是否是为了“公共利益需要”，，由谁说了算？？？？如何界定？？如果农民认为政府的征地事项不是为了公共利益需要，，，，可以通过诉讼阻止政府的征地行为吗？？答：什么是“公共利益”？？？由谁来认定“公共利益"？？？这个问题已经争论许多年了，，，但一直没有得到很好的解决。。。。我国《宪法》规定，，，国家为了公共利益的需要可以对土地实行征收或者征用并给予补偿。。。。修改前的《土地管理法》也有类似规定。。。但何为“公共利益”，，如何界定“公共利益”，，，立法上一直没有明确规定。。2011年国务院制定的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，，，，首次以列举的方式对公共利益作出界定。。这次新修订的《土地管理法》也采用了列举的方式对公共利益进行了界定。。该法第45条规定：“为了公共利益的需要，，，，有下列情形之一确需征收农民集体所有的土地的，，可以依法实施征收：（一）军事和外交需要用地的；（二）由政府组织实施的能源、、交通、、、水利、、、通信、、、、邮政等基础设施建设需要用地的；（三）由政府组织实施的科技、、教育、、、文化、、卫生、、、、体育、、生态环境和资源保护、、、防灾减灾、、文物保护、、社区综合服务、、社会利、、、市政公用、、优抚安置、、英烈保护等公共事业需要用地的；（四）由政府组织实施的扶贫搬迁保障性安居工程建设需要用地的；（五）在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，，，，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的；（六）法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。。。。"有了列举式规定，，，，当然是一个进步，，，，但这并不意味着面对具体征地项目时，，对于是否属于公共利益范围就一目了然，，，，没有争议了。。公共利益的界定在全世界都是个法学和实务难点，，，比如道路建设用地，，有些可能属于“为了公共利益需要”，，，而有些主要就是为了少数人牟利。。同样的建设项目，，由于使用人、、、使用方式等的不同，，其建设目的也会存在差异。。。有些可能是“为了公共利益需要”，，，，有些可能就不是。。。然而，，，，问题的关键不在于法律是否能够对“公共利益”项目作出足够详细的列举，，，或者对“公共利益”概念作出什么样的定义，，，，而在于是否有一种公平合理的对于是否属于“公共利益”项目的认定程序。。。虽然根据最高人民法院2011年发布的《关于涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》对政府的征地行为已纳入行政案件受案范围，，，，但实际受理情况并不乐观。。。目前在全国范围内也未见法院以“非属公共利益需要”为由撤销政府征地行为的案例。。。不过，，显而易见的是，，，，由居间中立的司法机构对利益冲突进行最终裁决是法治文明的必然选择。。。。当就征地项目因是否属于所列举的公共利益范围而发生争议时应由中立的第三方裁决。。。无论如何不能由决定征地的一方——地方政府说了算否则就是当事人做自己的法官并裁决争议。。3.征收集体土地应当由哪一级人民政府审批？？基本程序是如何规定的？？？？问：最近我们村子又贴出公告，，因国家建设需要征收我村数百亩土地，，，，其中还有基本农田。。。但公告落款处的公章却是县国土局的。。。。请问，，，，一个县的国土局就有权征收数百亩集体土地吗？？答：1998年修改《土地管理法》时，，，，上收了征地审批权，，将以前征收集体土地的多级限额审批改为由国务院和省级人民政府审批，，，征收基本农田或者基本农田以外的耕地超过 35公顷的，，或者其他土地超过 70公顷的，，，由国务院批准。。。征收基本农田以外的耕地在35公顷以下，，，，其他土地70公顷以下的，，，由省、、自治区直辖市人民政府批准，，，并报国务院备案。。2019年新修订的《土地管理法》仍然维持了征收土地由国务院和省级人民政府审批的内容，，，，只是取消了省级人民政府批准后报国务院备案的规定。。即无论旧法、、、、新法，，，省级以下人民政府均无征地审批权。。关于土地征收程序，，，主要体现在《土地管理法》第47条规定：“国家征收土地的，，依照法定程序批准后，，，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。。县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，，，，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，，，，并将征收范围、、、土地现状、、、、征收目的、、、补偿标准、、、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、、、、村民小组范围内公告至少三十日，，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、、、村民委员会和其他利害关系人的意见。。。多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、、法规规定的，，，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，，，并根据法律法规的规定和听证会情况修改方案。。。拟征收土地的所有权人、、、、使用权人应当在公告规定期限内，，持不动产权属证明材料办理补偿登记。。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，，，保证足额到位，，，与拟征收土地的所有权人、、、使用权人就补偿、、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，，，应当在申请征收土地时如实说明。。相关前期工作完成后，，，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。。”这一规定与修订前的《土地管理法》相比，，，，最大的变化就是将原来的征地审批后公告改为征地审批前公告，，，这样的修改对于保证被征地农民的知情权、、、参与权、、、、监督权意义重大。。公告后如多数被征地农民有异议的则应当组织听证会，，，，并根据法律、、、、法规的规定和听证会情况修改征地补偿安置方案。。。。此外，，，征地程序还有一个重大变化就是，，，，县级以上地方人民政府在申请征收土地前，，应当组织有关部门测算并落实有关费用，，，，保证足额到位，，，并与拟征收土地的所有权人、、使用权人就补偿、、、安置等签订协议。。只有这些前期工作完成之后，，，县级人民政府方可按照审批权限申请征收土地。。。。这样的立法变化意义重大。。。。按照修订前的法律，，地方人民政府是先拿到省级人民政府或者国务院批准征收土地的文件之后，，，再进行公告，，，，并与被征地集体经济组织签订协议（并不与被征地农民签订协议），，，这样的制度安排，，使得被征地农民对于土地征收及补偿基本没有发言权，，只能被动服从，，，，因为在征地审批已获批准的情况下，，无论被征地农民有无意见，，，都不会影响征地决定的实施。。而地方政府的公告、、、、听证也大多是走走过场。。。。在征地、、、、动迁过程中地方政府更倾向于压低补偿安置标准，，并采取偏激的征地措施。。但是需要注意的是，，，，按照《土地管理法》第47条的规定：“国家征收土地的依照法定程序批准后，，，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。。”即经省级人民政府或者国务院批准征地后，，，具体组织实施的可以是县级以上人民政府。。通常情况下，，，征地公告中应包含省级人民政府或者国务院的征地批准文号，，，并加盖县级以上人民政府印章。。。一个县的国土局是没有权力征收土地的，，，征地文件也不能加盖国土局的公章。。4.“以租代征”可以规避征地审批手续吗？？？？问：前两年，，，，县级政府与我们村委会签订了租赁合同，，租赁我村300余亩土地建厂房，，，租期50年，，，，补偿费都是按照征地标准给的，，，，但他们拿不出省级人民政府的征地审批文件。。。。工作人员告诉我们，，租赁土地不必办理审批手续，，，因为50年以后土地还会还给村里。。他们的说法有根据吗？？答：没有根据。。。所谓“以租代征”，，就是通过租赁的形式使用农村集体土地进行非农业建设。。。其目的主要就是为了规避《土地管理法》关于土地征收、、征用的审批权限和程序性规定，，，从而使一些通过正常征地程序不可能获得批准的建设项目得以实施。。这种情况在全国各地普遍存在。。。。这样的行为有些是地方政府主导的，，有些则是企业直接与村民委员会签订租赁合同。。。最初的时候，，，，采用这种方法除了为了规避征地审批权限和程序规定外，，还有一个目的就是为了逃避税费和减少支付给农民的补偿费用。。。。这些年有些新的变化，，为了稳定农民，，，，使租赁合同得以顺利行，，有些地方甚至宁愿多支付一些补偿费用给农民。。。但是，，这种“以租代征”方式是违法的。。。首先，，，，“以租代征”违反了法律关于征收、、征用农村集体土地的审批权限和程序性规定，，，其实质是以合法形式掩盖违法使用土地的目的。。。。这样的行为在法律上是无效的。。。其次，，这种做法违反了土地用途管制制度。。。《土地管理法》第44条第一款规定：“建设占用土地，，涉及农用地转为建设用地的，，，，应当办理农用地转用审批手续。。。”据此规定，，，只要改变农村集体土地的农业用途，，就必须办理“农转用”审批手续，，，，其审批权限与土地征收无异。。即无论是土地征收，，还是租赁都必须办理农地转用的审批手续，，，这个程序不因取得土地的方式是征收或者租赁，，是取得土地所有权还是取得使用权而省略。。。最后,《合同法》第 214条规定：“租赁期限不得超过二十年。。。超过二十年的超过部分无效。。。。”根据这一规定，，，，即便是农村的非农建设用地，，，，其租赁期限也不能超过二十年。。。。事实上，，国家有关部门已经注意到“以租代征”这种违法现象，，，，早在2005年，，，，国土资源部就发出《关于坚决制止以租代征违法违规用地行为的紧急通知（国土资发【2005】166号），，，，严肃指出“以租代征”行为的违法性和危害性，，，，要求"严禁'以租代征’擅自将农用地转为建设用地”，，，并要求“依法严肃查处以租代征”违法违规用地行为。。次年，，，国务院又发出《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发【2006】31号），，再次强调“禁止通过'以租代征’等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，，，擅自扩大建设用地规模”。。“单位和个人擅自通过'以租代征’方式占地建设的，，属非法占地行为，，，，要依法追究有关人员的法律责任。。”这些规定出台后，，，“以租代征”等违法用地行为虽有所收敛，，，，但并未禁绝只不过有些地方做得更隐蔽了，，，，其中多给农民一些好处，，封住农民的嘴巴是经常采用的对策之一。。。但是，，这种“以租代征”非法用地方式不仅违反国家土地制度，，危害严重而且对用地单位来说也存在极大风险。。。由于所签订的用地合同违反国家强制性规定，，，因此自始无效。。。5.征收集体土地都有哪些补偿？？？？其具体标准是如何确定的？？？？问：我们发现，，，，政府在征收集体土地时所支付的补偿款项弹性极大，，，有时同一个村子的两块土地，，，，被征时间相差也就一两年，，，，补偿价格却相差悬殊。。。请问征地补偿费是怎样构成的？？？？其具体标准如何确定？？？？答：长期以来，，，征收农村集体土地的补偿标准是根据被征收土地的原用途，，，，按照年产值倍数确定土地补偿费和安置补助费。。。如原《土地管理法》第47条规定：“……征用耕地的土地补偿费，，，，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。。征用耕地的安置补助费……为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍……土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。。”这种按土地原用途和年产值确定补偿费用的方法，，使得补偿标准偏低，，，因为长期以来，，我国农产品价格一直偏低，，以农产品产值倍数计算补偿费用，，，无论如何也高不到哪里去。。。补偿标准低，，，，也是引发征迁矛盾的主因。。新修订的《土地管理法》在补偿原则、、、补偿标准的确定，，，，以及补偿内容上作了较大的修改。。。。该法第48条规定：“征收土地应当给予公平、、、合理的补偿，，，，保障被征地农民原有生活水平不降低、、、长远生计有保障。。。。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、、、安置补助费以及农村村民住宅、、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，，，，并安排被征地农民的社会保障费用。。。征收农用地的土地补偿费、、、、安置补助费标准由省、、、、自治区、、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。。。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、、、、土地资源条件、、土地产值、、、、土地区位、、、、土地供求关系、、、、人口以及经济社会发展水平等因素，，，，并至少每三年调整或者重新公布一次。。。。征收农用地以外的其他土地、、、、地上附着物和青苗等的补偿标准，，，，由省自治区、、直辖市制定。。对其中的农村村民住宅，，应当按照先补偿后搬迁、、、居住条件有改善的原则，，，，尊重农村村民意愿，，，，采取重新安排宅基地建房、、、、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、、合理的补偿，，，，并对因征收造成的搬迁、、、、临时安置等费用予以补偿，，，，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。。。。县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。。。被征地农民社会保障费用的筹集、、管理和使用办法，，，由省、、、自治区直辖市制定。。。”与原《土地管理法》相比，，，新修订的法律在土地征收补偿方面有如下三大变化：一是补偿原则的变化。。。原《土地管理法》第47条：“……支付土地补偿费和安置补助费，，，，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，，，，经省、、自治区、、、、直辖市人民政府批准，，，，可以增加安置补助费。。。。但是，，，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。。。”这一表达体现的是，，，，使需要安置的农民保持原有生活水平，，，是补偿的上限。。。即无论如何，，，，补偿标准不会高于农民现有生活水平。。。。修订后的《土地管理法》则表述为：“征收土地应当给予公平、、、合理的补偿，，，保障被征地农民原有生活水平不降低、、、长远生计有保障。。。”这一表述，，，与前者相比是个巨大的变化：即保障被征地农民原有生活水平不降低是征地补偿的底线，，，实际补偿时只能高于不能低于这一标准。。。二是确定补偿标准的变化。。。原《土地管理法》采用的是按被征收土地的原用途和产值倍数的方法确定补偿标准。。修订后的《土地管理法》则规定，，土地补偿费、、、、安置补助费标准由省级人民政府制定公布的区片综合地价确定。。。。制定区片综合地价时，，，不仅要考虑土地原用途、、土地产值等因素，，，还要考虑土地资源条件土地区位、、土地供求关系、、、人口以及经济社会发展等因素。。。。以这样的标准确定征地补偿费用，，肯定要高于原来的产值倍数法。。。三是补偿内容的变化。。原《土地管理法》规定的征地补偿费用有四项：①即土地补偿费；②安置补助费；③地上附着物补偿费；④青苗补偿费。。。。修订后的《土地管理法》在以上四项补偿的基础上又增加了被征地农民的社会保障费用。。该项内容在 2007年制定的《物权法》第42条中已有规定，，，，但这次修改的《土地管理法》对该项内容作了细化，，，该法第48条第五款规定：“县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。。。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。。。被征地农民社会保障费用的筹集、、管理和使用办法，，，，由省、、、自治区、、、、直辖市制定。。。”此外，，对于征收农村村民的住宅的补偿，，也作了特别规定，，，，该法第48条第四款规定：“……对其中农村村民住宅，，，，应当按照先补偿后搬迁、、、、居住条件有改善的原则，，，尊重农村村民意愿，，采取重新安排宅基地建房、、、、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、、、合理的补偿，，，，并对因征收造成的搬迁、、、、临时安置等费用予以补偿，，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。。”即征收农民住宅应遵循先补偿后搬迁、、居住条件有改善的原则，，可采取三种安置补偿方式：①重新安排宅基地建房；②提供安置房；③货币补偿。。。。无论采取哪种方式，，，，还应对因征收造成的搬迁、、临时安置等费用予以补偿。。6.什么叫“区片综合地价”？？问：近日，，政府发布了公告，，，将我村部分土地列入征收范围，，，，但公布的征收补偿费用仍然是按照土地的原用途和产值倍数计算的。。。。听说2020年就要生效的新修改的《土地管理法》已经废止了产值倍数法，，，，而采用市场化的区片综合地价计算补偿安置费用，，，请问是这样吗？？答：2019年《土地管理法》修改的亮点之一就是，，，，以“区片综合地价”取代实行了三十多年的“产值倍数法”。。该法第48条第三款规定：“征收农用地的土地补偿费、、、、安置补助费标准由省、、自治区、、、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。。。。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、、土地资源条件、、土地产值、、、土地区位、、、土地供求关系、、、人口以及经济社会发展水平等因素，，，并至少每三年调整或者重新公布一次。。”按照这一规定，，，制定区片综合地价考虑的因素包括：①土地原用途；②土地资源条件；③土地产值；④土地区位；⑤土地供求关系；⑥人口以及经营社会发展水平等因素。。所谓“区片综合地价”，，就是在一定区域内，，，以土地条件相近的地块为单位，，，综合考虑以上因素所确定的该区域征地价格的平均水平。。。以前的产值倍数法只考虑土地的原用途和年产值水平，，并在此基础上按照土地被征收前三年平均产值的一定倍数确定补偿标准，，，由于我国农产品价格一直偏低，，，，以这样的方法计算补偿安置费用，，，无论如何也高不到哪里去。。。制定区片综合地价考虑的因素更多，，包括土地的供求关系等，，，，根据这些因素制定的区片综合地价肯定要高于按产值倍数法计算的补偿标准。。。但是要注意，，区片综合地价虽然考虑因素中包括供求关系，，，，但这仍然不是完全意义上的市场价格。。所谓市场价格，，应当是自由交易的产物，，，，即由供需双方通过自由谈判确定价格。。显然，，，，区片综合地价并非自由协商的产物，，充其量只是一个政府指导价格。。。但必须肯定，，，，以区片综合地价确定征地补偿标准，，是立法上的一个重大进步，，，，今后被征地农民获得的补偿安置费用一定会有明显提高。。。7.集体土地征收补偿安置协议应当与谁签订？？？？协议包括哪些主要内容？？问：我承包的一块林地被县政府列入征收范围，，我要求政府与我签订征收补偿协议，，但遭到拒绝，，，政府工作人员称，，，他们只与我村村委会签协议，，，不与承包者个人签协议，，我应得的补偿应由村委会向我支付。。。。他们的答复对吗？？答：在2019年《土地管理法》修改之前，，，关于政府征收土地时征收补偿协议应当与谁签订，，，相关法律并未作出规定，，，，实际做法是，，，，政府只与集体经济组织，，，，比如村民委员会或者村民小组等签订补偿协议，，并将所有的补偿款项捆绑在一起，，，，在该协议中一揽子加以约定。。。之后，，政府将所有补偿费用统一支付给农村集体经济组织，，，，农民个人应得的补偿则由农村集体经济组织给付。。。即农民个人不能成为安置补偿协议的签约主体。。。征收农民的财产和生产资料，，，但就如何安置补偿却不能给农民一个书面承诺，，，，这表明在以前土地征收时，，，在实务操作中并未把个体农民作为独立的、、、平等的权利主体看待。。这也是导致某些地方暴力强征土地，，农民暴力维权的主要原因之一。。。。这种不合理、、不公平的做法，，，，在2020年新修订的《土地管理法》中已经做出改变。。。。该法第47条第四款规定：“拟征收土地的所有权人、、使用权人应当在公告规定期限内，，持不动产权属证明材料办理补偿登记。。。。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，，，，保证足额到位，，，与拟征收土地的所有权人、、、使用权人就补偿、、、、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，，，应当在申请征收土地时如实说明。。。”根据这一规定，，农村集体土地所有权人——农村集体经济组织，，，，使用权人——个体农民，，，均是补偿、、安置协议的主体，，，，政府征收土地，，，应当分别与集体经济组织和农民个人签订协议。。协议的主要内容应当包括：拟征收土地的位置、、数量、、、、种类、、、、补偿标准、、、、补偿数额补偿方式、、安置方式、、、费用的拨付时间、、、土地及地面附着物等的交接时间等。。。8.认为政府征地行为侵犯合法权益应提起行政诉讼还是民事诉讼？？？？问：我承包的土地被政府列入征收范围，，，，征地补偿安置方案公告后，，，，我认为补偿标准很不合理，，，，而且也没有看到省政府的征地批文，，，，便拒绝在土地测绘图和地上附着物清单上签字。。。。但是村委会已经与政府土地管理部门签订了征地补偿安置协议，，，，之后便在我的承包地上强行施工。。请问，，，，我可以起诉吗？？？？应该起诉谁？？是提起行政诉讼还是民事诉讼？？？答：你有权提起诉讼。。根据你所提问题的具体情况，，应当以实施征地行为的政府为被告提起行政诉讼。。。。最高人民法院 2011年公布的《审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第1条规定：“农村集体土地的权利人或者利害关系人（以下简称土地权利人）认为行政机关作出的涉及农村集体土地的行政行为侵犯其合法权益，，，，提起诉讼的，，属于人民法院行政诉讼的受案范围。。。。”同时第4条规定：“土地使用权人或者实际使用人对行政机关作出涉及其使用或实际使用的集体土地的行政行为不服的，，可以以自己的名义提起诉讼。。。”根据以上规定，，，若认为政府征地行为违法，，，，比如未经省级以上人民政府批准同意，，，拟建设项目不符合征地条件，，，，征地程序不合法等，，，农村集体经济组织或者征地范围内的土地使用权人或者实际使用人均可向人民法院提起行政诉讼。。。但是需要注意《规定》的第10条规定：“土地权利人对土地管理部门组织实施过程中确定的土地补偿有异议直接向人民法院提起诉讼的，，，人民法院不予受理，，，，但应当告知土地权利人先申请行政机关裁决。。。。”根据该条规定，，如果只是对土地管理部门组织实施过程中确定的土地补偿有异议，，，而不主张征地行政行为本身违法的，，，，则应先申请行政机关裁决，，，，经行政裁决后，，，对裁决不服的方可向人民法院提起行政诉讼。。。。9.如何认定征地安置补偿协议的效力？？？？问：2012年底，，我村村委会在大部分村民不知情的情况下与县土地管理部门签订了征地补偿协议，，，将村内一处建设用地征归国有，，但我们认为补偿费过低。。请问村民可不可以要求废止这份协议？？答：征收农村集体土地，，不论是农用地还是建设用地，，，都必须进行公告，，，公告内容应当包括征地范围、、补偿标准、、、安置方案等。。公告之后应当听取农村集体经济组织和农民的意见。。。因此，，如果大多数农民对征地及补偿情况根本就不知情，，则说明政府土地行政主管部门没有公告，，，，这是严重违反征地程序的，，，，仅凭这一点，，，，农民就可以要求撤销政府的征地行为。。。根据《村民组织法》的规定，，，“村民会议有权撤销村民委员会不适当的决定”即“村民会议”才是农村集体经济组织的最高权力机构，，，如果大多数村民对征地及补偿情况不知情，，，，或者不同意征地补偿安置方案，，则村委会就不应该与政府主管部门签订征地补偿安置协议。。但是，，，，如果村民委员会已经与政府土地主管部门签订了协议，，即便协议内容大多数村民不同意，，，，也无权单方废止协议，，，而只能通过诉讼程序解决。。由于在这种情况下，，村民委员会一般不会同意以原告身份主动向人民法院起诉，，则根据最高人民法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第3条规定，，，，过半数的村民可以集体经济组织的名义向人民法院提起行政诉讼。。从合同效力认定的一般原则而论，，，，只要合同签订程序或者内容严重违反法律规定，，，，都有可能被认定无效。。。但行政诉讼的特点是，，，，法院不会对合同本身的效力加以认定，，而是对政府行政行为的合法性作出认定。。认定政府行为违法，，，则判决撤销，，，政府的行为被撤销，，，其作为行政行为组成部分的征地补偿协议当然也应一并撤销。。。10.政府或者村委会逾期支付征地补偿款项农民怎么办？？？？问：2011年政府征收了我村100多亩土地，，，其中包括由我家承包的10余亩农地但时至今日，，，，除了支付我1万余元的青苗补偿费外，，，，其余补偿款分文未付，，找村委会交涉，，，，被告知是政府补偿款没有足额到位，，，与村委无关。。。。请问，，，我该向谁讨要其杂的补偿款项？？？答：拖欠、、、、挪用征地补偿款的情况在全国并非个别现象，，，但农民若想维护自己的合法权益往往困难重重。。原因之一就是地方政府在征地时只与村民委员会等集体经济组织签订征地补偿安置协议，，，，而不与农民个人签订任何协议，，最多只是让农民在有关土地位置、、、、数量以及地上附着物、、青苗的清点清单上签字后作为协议附件。。。农民不能成为合同主体，，，，不能有一份书面协议，，，，所以起诉立案都很难。。。。2005年，，，最高人民法院出台《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》以下简称《解释》），，，，根据该《解释》规定，，农民因“承包地征收补偿费用分配纠纷”向人民法院提起诉讼，，，人民法院应当受理。。而且，，被征地个人是否有与政府土地主管部门签订的书面征地补偿安置协议，，，，不应影响农民行使诉权。。。作为“给付之诉”，，，农民只要证明自己具有本集体经济组织成员资格，，，或者是被征土地的承包人、、、地上附着物或者青苗的产权人，，并且已经发生征地行为，，，就完成了自己的基本举证义务。。提起诉讼时，，，建议将村民委员会和与村民委员会签订征地补偿安置协议的政府土地管理部门作为共同被告一并起诉。。对于是否行了支付补偿费的义务，，，他们负有举证责任，，法庭查明事实后可判决没有履行给付义务的一方承担责任。。。在 2019年《土地管理法》修订之后，，，，类似问题的解决可能会相对简单。。因为根据修订后的法律，，征收农村集体土地时，，就补偿、、安置问题也应与被征收土地的使用权人——农民个人签订协议。。。按照这样的规定，，，，如果征地一方不按协议履行义务，，另一方即可以其为被告提起诉讼。。。。在起诉前，，，，也可考虑向征地主管机关的上级机关反映情况。。因为根据最近几年国务院及有关部委和一些地方政府出台的规定，，，均加强了征地补偿的管理，，，要求征地补偿安置不落实的，，不得强行使用被征土地，，，，不予办理用地手续。。。。为防止截留、、挪用、、、、拖欠农民补偿款，，，，要求应当支付给农民的补偿安置费用，，，，要直接支付给农民个人。。。因此，，，若能通过这种方式引起有关部门的重视，，单纯的给付补偿款的问题，，，，通过行政途径解决起来一般比诉讼程序要快。。。。11.农村集体土地被征收后长期闲置可否收回？？问：2007年，，，我们村和邻村大约近千亩土地被政府征收，，说是要建设高科技工业园。。。。然而土地被征收后只建起很少的几座厂房，，，其他大部分土地长期闲置、、、荒芜。。。。于是部分村民在闲置土地上又种植了蔬菜，，，，建了一些养猪场和鸡棚。。。。但是去年有一帮人用推土机强行铲平了猪场和鸡棚，，，，毁坏了种植的蔬菜，，，，说这些土地早已出让给他们。。。请问，，，，土地被国家征收后长期闲置是否违法？？农民是否可以继续耕种或收回土地？？答：《土地管理法》第 38条规定：“禁止任何单位和个人闲置、、、荒芜耕地。。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，，，，一年内不用而又可以耕种并收获的，，，，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，，，应当按照省、、、、自治区、、、直辖市的规定缴纳闲置费；连续两年未使用的，，，经原批准机关批准，，，，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。。在城市规划区范围内，，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，，依照《中华人民共和国城市房地产管理法了的有关规定办理。。。。”根据这一规定可以认定，，，，土地被征收后长期闲置是违法的。。。在闲置期内，，应当允许农民恢复耕种。。但是，，，恢复耕种的主体，，，，法律限定为：“原耕种该幅耕地的集体或者个人”，，，，即并非任何人都可随意耕种闲置土地，，也不能在闲置土地上私搭乱建。。。只要原土地的耕种人的耕种行为不影响用地单位的建设施工，，，其耕作成果就应当受到保护。。至于土地使用权的收回，，，根据《土地管理法》第38条和《城市房地产管理法》第26条规定，，，，只要闲置时间超过两年，，就可由政府无偿收回用地单位的土地使用权。。。只是土地使用权被收回后，，并不会将土地所有权返还集体经济组织而只是由集体经济组织恢复耕种。。。不过，，，，实践中的难点是如何认定“闲置”？？将征收的土地用简易围墙圈起来，，，搞个“几通一平”，，，，或者开挖了部分基坑然后就长期停工算不算“闲置”？？？？对此，，法律一直没有明确规定。。。认定标准的不明确，，也是长期以来闲置土地难以收回、、、、农民恢复耕种又经常受到阻挠的主要原因。。。2012年，，《国土资源部发布的闲置土地处置办法》第2条规定：“本办法所称闲置土地，，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、、、、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，，，，中止开发建设满一年的国有建设用地，，，也可以认定为闲置土地。。同时该办法第19条还规定：“对依法收回的闲置土地，，，，市、、、、县国土资源主管部门可以采取下列方式利用：……（三）对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的，，由市、、、、县国土资源主管部门委托有关农村集体经济组织、、单位或者个人组织恢复耕种。。。。”但这一规定所提及的“恢复耕种”，，只适用于因闲置已被收回的土地。。。而实践中，，大量存在的是长期闲置而未被收回的土地，，对这些闲置土地如何利用，，，法律尚无明确规定。。。。闲置土地的使用权人往往会以维护土地权利为由阻止农民使用。。。12.征地补偿款分配纠纷的立案条件是如何规定的？？问：我们村的土地被政府征收后已将各项补偿款项一并支付给村委会，，，但村委会将青苗补偿费支付给承包户之后，，，对其他的补偿费用却迟迟不予分配，，，许多村民多次要求分配，，村主任答复说村委会内部意见不统一，，所以暂时不能分配。。。。我们部分村民向法院起诉村委会要求分配，，，，但法院却拒绝受理。。。请问，，，，对此类纠纷法院的立案标准是什么？？在法院不予立案的情况下，，，，我们该如何主张权利？？？？答：关于此类纠纷的立案条件，，最高人民法院的有关庭审曾出台过多个解释和答复，，，，意见并不统一。。。。最新的解释是2005年最高人民法院发布的《关于审理涉及农村土地承包案件适用法律问题的解释》（法释【2005】6号）。。。对于征地补偿款分配纠纷的立案受理问题，，该司法解释第1条第1款规定：“下列涉及农村土地承包民事纠纷，，，，人民法院应当依法受理：……（四）承包地征收补偿费用分配纠纷。。”同时第三款又规定：“集体经济组织成员就用于分配的土地补偿费数额提起民事诉讼的，，，人民法院不予受理。。。”第22条规定：“承包地被依法征收，，承包方请求发包方给付已经收到的地上附着物和青苗的补偿费的，，应予支持。。。承包方已将土地承包经营权以转包、、、出租等方式流转给第三人的，，除当事人另有约定外，，，，青苗补偿费归实际投入人所有，，地上附着物补偿费归附着物所有人所有。。”第23条规定：“承包地被依法征收，，放弃统一安置的家庭承包方，，请求发包方给付已经收到的安置补助费的，，，应予支持。。。。”第24条规定：“农村集体经济组织或者村民委员会、、、村民小组，，，，可以依照法律规定的民主议定程序，，决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费。。。征地补偿安置方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人，，，请求支付相应份额的，，，，应予支持。。但已报全国人大常委会、、、、国务院备案的地方性法规、、、自治条例和单行条例、、、、地方政府规章对土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法另有规定的除外。。。。根据以上规定，，，对于主张地上附着物和青苗补偿费的分配，，，人民法院应当受理对于安置补助费，，如果承包户放弃统一安置的，，，其主张分配安置补助费纠纷人民法院也应当受理。。因此，，，如果村委会扣留了村民的地上附着物和青苗补偿费或者应当分配的安置补助费，，，，则村民可以向人民法院起诉要求分配。。。难点在于土地补偿费的分配。。。。分析《解释》的规定，，，，实际上将土地补偿费分配纠纷区别两种情况决定是否受理。。第一，，集体经济组织成员仅就用于分配的土地补偿费数额提起民事诉讼的，，人民法院不予受理。。。。比如，，，用于分配的土地补偿款数额是200万元，，若对该数额本身有异议而提起诉讼的，，人民法院不予受理。。。第二，，，，征地补偿安置方案已经确定了土地补偿款的分配数额，，集体经济组织成员起诉要求分配相应份额的，，人民法院应当受理。。。这也就意味着，，，如果就土地补偿费的分配，，，集体经济组织尚未根据民主议定程序作出决定前，，个别成员起诉要求分配的，，人民法院不予受理。。。但是需要注意的是，，，，如果地方法规自治条例和单行条例、、、地方政府规章对土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法已作出规定的，，集体经济组织成员依据规定的分配办法向人民法院起诉要求分配土地补偿费的，，，人民法院也应当受理。。。。前提是这些规范性文件已报全国人大、、、国务院备案13.村干部侵吞集体经济组织征地补偿款怎么办？？？？问：最近10来年，，，我村的土地大部分都被征为国有，，，“村委会”也改成“居委会‘’了。。前后获得国家各种征地补偿款累计有数亿元，，，除了分配给村民的补偿款外，，留存在村里的补偿费少说也有2个亿。。可是村里除了维修学校、、、兴修水利花了几千万之外，，并没有其他什么大的投入，，可村委财务的账面结余才不足百万。。。而一些村千部则在此期间盖起了豪华的别墅，，开高档轿车。。。。我们怀疑村干部侵吞了村里留存的补偿款。。。。请问我们该如何维权？？答：这些年在全国范围内村干部“暴富”已非个别现象。。通过土地的征收，，，，村集体经济组织可以农村集体土地所有者的身份获得可观的征地补偿费用，，，而"村干部”往往拥有这些费用的使用权和支配权。。这也是为什么在一些农村，，有人不择手段竟选村干部的原因之一。。。。在一些财务制度不健全，，，缺乏有效监督的集体经济组织，，征地补偿款更容易被“村干部”随意花费，，，，甚至挪用、、、、侵吞。。如果村民有这种怀疑，，，当然可以通过正当程序投诉举报，，要求审计。。。。如有证据证明村干部确实侵吞了补偿款，，则既可以提起民事诉讼要求返还，，，，同时也可要求司法机关追究“村干部”的刑事责任。。。但是，，，，需要特别注意的是，，，如今那种直接地、、、、明目张胆地侵吞行为并不多见，，更多的是采用间接的方法侵吞集体征地补偿款。。。比如以兴建水利设施、、、、道路、、、发展生产、、、搞集体福利之名，，通过虚报成本，，暗中收取回扣等手段，，，，或者将征地补偿款打入名为村办企业、、、、实为村干部参股（控股）的集体企业，，然后通过费用报销、、、、薪金分配、、分取红利等方式变相侵吞补偿款。。。。总之，，，要想举报成功，，并不是一件容易的事，，其难点就在于村民往往很难掌握确实充分的证据材料。。而有关机关，，，，即使介入调查，，，也往往因为财务账目混乱，，，，直接证据欠缺而难以查处。。。。因此，，，最重要的还是从源头上建立有效的监督制约机制，，充分发挥村民大会或者村民代表大会的作用。。。。重大的开发项目必须经过大多数村民同意方可实施。。同时必须及时公布征地补偿款的收支情况，，，健全财务管理制度。。。预防在先，，，，使“村干部”不敢贪、、、不能贪，，，，才是上策。。。。14.以“旧村改造”为名搞合作开发可以不办理土地征收手续吗？？？其合同效力如何认定？？？问：我村“村委会”与某房地产开发公司签订《旧村改造合作协议书》，，，约定由我村提供建设用地（其中既有村集体企业仓储场地，，也有部分村民的宅基地），，由开发商提供建设资金，，，，合作开发建设住宅和商铺，，，并约定项目建成后一部分房屋用于安置村民，，，，一部分商铺分给村委，，，，剩余部分归开发商由其自行销售。。。但据我们所知，，，，该建设项目并未办理征地审批手续，，，，虽然给村民安置的住房折算后高于国家征地补偿安置标准，，，但安置住房和开发商对外销售的住房均无法办理房产证，，开发商对外宣称销售的是永久使用权。。。。请问，，，“旧村改造”是否需要办理征地手续，，以这种合作方式搞开发合法吗？？？？答：“旧村改造”是近些年为推进城市化建设而主要对城市周边的一些农村进行改造建设的一种创新模式。。在国家的立法层面，，尚未对这种建设模式进行定义和规范。。。较早进行“旧村改造”模式试点的有广东、、、、北京、、西安、、、温州等省市。。。。“旧村改造”的基本模式就是：利用农村现有建设用地（包括空闲地、、、、农民宅基地等），，，，以及部分农用地进行集中改造建设，，，，以农村集体经济组织和农民自筹或者社会融资、、合作开发的方式筹集建设资金，，，，建设村民住宅及商业和生产经营设施等。。。但是，，，，“旧村改造”模式在试点过程中有被扩大适用的趋势。。某些地方，，打着“旧村改造”的旗号变相搞房地产开发，，，，规避国家有关土地征收的强制性规定，，，打“擦边球”，，，，在未办征地、、规划等建设用地手续的情况下，，进行开发建设项目建成后部分用于安置村民，，，其余部分则面向社会公开出售。。。。然面，，，，根据《土地管理法》等法律、、、法规的规定，，无论以何种名义、、何种方式使用农村集体土地进行建设都必须履行法定的建设审批手续。。首先，，，，必须办理规划审批手续。。如果“旧村改造”项目完全用于村民安置和集体经济组织生产、、经营之需，，也必须依据所在乡镇的土地利用总体规划和乡镇规划，，完成规划的报批手续后方可进行建设"。。。如果有用于公开对外销售的商品房，，，，则该建设项目还应列入城市总体规划范围并办理相应的规划审批手续。。。其次，，，，旧村改造项目建设原则上限制在集体存量建设用地范围，，，，严格限制占用农用地、、耕地。。。。如需占用农用地、、、耕地进行建设，，则必须依法办理“农转用”审批手续。。。。最后，，旧村改造的目的主要是为了改善农民的居住环境和条件。。提高农村集体经济组织的生产经营水平。。因此，，其建设项目主要应当用于安置村民和供集体经济组织生产、、、、经营之用。。。如果旧村改造项目中包含有房地产开发项目，，则从严格意义上讲，，这样的建设项目己超出旧村改造范畴。。。。即此类建设项目所占用范围的土地必须首先征为国有，，，，并且通过公开的招、、拍、、、挂等方式依法出让后方可进行建设开发。。通过以上分析可以得出结论，，你村村委会与开发商签订的《旧村改造合作协议书》有可能被认定为部分有效部分无效合同。。。。如果用于村民安置和集体经济组织生产、、、经营的建设项目占用的土地属于集体存量建设用地，，或者依法办理了农转用审批手续，，，，并且符合乡镇用地规划，，，则该部分合同内容可认定有效；但对外销售的部分，，由于其未办理相应的征地审批手续则可能被认定无效。。而用于安置村民和用于对外销售的房屋，，，，也因为用地手续不完善，，非法开发建设而无法办理房产证。。。15.村委会是否有权确定土地被征收后的土地使用权受让主体？？？？问：我村一宗地块即将被征为国有，，，，用于建设会展中心和住宅楼。。。。有好几个开发商都看好这个项目，，，，来我村实地察看，，，并与村委会谈判。。后来我村与其中一个开发商私下签订了协议，，，保证这个开发商在未来土地出让时获得土地使用权。。。为此开发商向我村支付了近千万元的酬金。。请问这样的做法合法吗？？？答：这样的做法严重违法。。。。农村集体经济组织的土地依法被征为国有后进行开发建设，，谁能获得土地使用权并不是由原土地所有者——农村集体经济组织决定的。。如果是经营性建设用地，，，，应当采用公开竞价的方式确定土地使用权受让主体；非经营性建设项目使用土地，，可由政府通过划拨等方式确定土地使用者。。。。因此，，，，该村村委会无权决定，，，也不能保证该土地被征为国有后土地使用权的归属。。。根据国土资源部2002年发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第4条规定：“商业、、、、旅游、、、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，，必须以招标、、拍卖或者挂牌方式出让。。。。显然，，该村土地被征收后的拟建设项目属于经营类项目，，，此类项目用地使用权出让必须采用招标、、拍卖、、挂牌等公开竞争的方式出让。。。因此，，即使是国家土地管理部门也不能预先确定土地受让者。。。。现实中，，确实存在这种情况，，，，个别“村干部”通过某种暗箱操作的方法，，，，比如与土地管理部门串通，，在招拍挂时为自己“中意”的开发商“量身定做”出让条件，，，或者提高受让“门槛”，，，，排斥其他潜在竞买人，，，以保证与自己私下签订了协议的开发商“竞得”土地。。。。但是，，这种行为不仅违反国家法律，，严重的甚至构成犯罪。。。。因此，，如果所述属实，，不仅该村村委会与开发商签订的协议是无效的，，，，而且很有可能导致土地使用权的出让行为也无效。。。16.农村集体经济组织成员资格如何确定？？问：最近，，，村委会在研究征地补偿款分配时产生很大争议，，，，有人认为户口已迁出本村的，，，已出嫁外村的妇女、、、长期在外打工的以及大中专在校生、、、义务兵等已经丧失本村集体经济组织成员资格，，，，不能参与征地补偿款分配。。。这种观点对吗？？答：这个问题涉及集体经济组织成员资格的确定，，，，而成员资格的确定不仅直接影响征地补偿款的分配，，而且也直接影响人民法院对当事人主体资格的审查和确认。。。然而在立法层面，，国家法律对何为村民、、、、何为集体经济组织成员并无明确规定，，，因此在实践中这个问题一直争议极大。。。。为解决农村集体经济组织成员资格如何确定这一立法上的空白，，统一法律适用标准，，，最高人民法院在制定《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》时，，，曾对农村集体经济组织成员资格问题进行过大量的调研和分析论证，，并在向社会公开的征求意见稿中拟定了共计七个条文的初步意见。。。。但是考虑到农村集体经济组织成员资格问题事关广大农民的集体民事权利，，，最高人民法院审判委员会在对该征求意见稿进行讨论后认为，，，这一问题应当属于《立法法》第42条第1项规定的情形，，，，即“法律的规定需要进一步明确具体含义的”，，，其法律解释权在全国人大常委会，，，，不宜通过司法解释对此重大事项进行规定。。。因此，，，，应当根据《立法法》第43条规定，，，，就农村集体经济组织成员资格问题，，，建议全国人大常委会作出立法解释或相关规定故最终通过的《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》，，对农村集体经济组织成员资格问题未作规定。。从该《解释》生效至今，，，，全国人大常委会对该问题尚未作出立法性解释。。因此这一问题目前在理论和司法实务领域意见并不统一，，，，仍然存在争议。。不过为解决这些争议，，，一些地方政府曾出台过一些规定，，，个别省级人民法院也曾有解释性的指导意见。。。。但标准并不统一，，，，大多采用单一的户籍标准。。即认为村民的户籍在哪儿，，，，就应属于哪里的经济组织成员；有的地方则主张以居住地为依据，，即村民的承包地在哪，，即属于哪里的集体经济组织成员；还有的地方则结合户口、、、、土地和劳动义务等多项指标来确定成员资格及相关权益和待遇在目前状况下，，，，当发生集体经济组织成员资格争议时，，如果当地政府有具体标准时，，，，可以依据该标准加以确定；如果地方政府没有规定具体标准或者规定的标准不全面、、、不公平，，，则应按照如下标准从集体经济组织成员资格的取得和丧失两个方面加以确认。。。。（一）农村集体经济组织成员资格的取得从我国农村集体经济组织的创设过程以及自然现状分析，，农村集体经济组织成员资格的取得方式和条件主要有如下四种：（1）因农村集体经济组织初始创立而取得。。即在20世纪50年代创设农业合作社时的人社成员，，，从人社之时当然取得农村集体经济组织成员资格。。并且包括当时入社成员户内的全体人员，，，不论其是否拥有土地所有权等生产资料（2）因出生取得。。农村集体经济组织成员所生（无论婚生或非婚生，，，，计划生育或非计划生育）子女，，自出生后取得该集体经济组织成员资格。。（3）因婚姻或收养关系迁人取得。。其他集体经济组织的成员，，，因入、、入赘、、收养而迁人新的集体经济组织后，，，取得该集体经济成员资格。。。。此迁人一般应登记人户。。。如果虽未登记人户，，但已丧失原集体经济组织成员资格，，并已成为新的家庭成员的，，应认为取得新的集体经济组织成员资格。。对于收养关系，，，则以构成事实收养关系从宽掌握。。（4）根据法律或政策规定迁人务农而取得。。。务农，，，是指以集体经济组织提供的生产资料进行生产经营活动，，，，并以此收获为其基本生活生存保障的职业。。（二）农村集体经济组织成员资格的丧失实践中，，，集体经济组织成员资格的丧失主要有如下四种情形（1）因成员死亡而丧失。。。死亡包括自然死亡和依法宣告死亡。。。（2）因农村集体经济组织终止而丧失。。即由于国家整体征收集体经济组织的土地、、、整体移民搬迁等原因，，，，而使原集体经济组织不复存在，，其成员资格也自然丧失。。。。（3）因婚姻或收养行为而丧失。。本集体经济组织成员因出嫁、、、、入赘、、、、被收养而迁出本集体经济组织，，，，且以迁入集体经济组织为其基本生活保障，，，，即丧失原集体经济组织成员资格。。。。（4）因法律或政策的特殊性规定而迁出农村集体经济组织所在地从事非农职业而丧失。。诸如历史上出现的招工、、、招干、、提干、、大中专院校毕业生安排工作随军、、转业、、农转非、、、知青回城、、民办转公办等。。此外，，，，还有几种特殊情形需具体问题具体分析：1.对“外嫁女”成员资格的确认“外嫁女”，，是指与其他农村集体经济组织村民、、、城镇居民结婚的农村妇女。。。。对于“外嫁女”的成员资格应根据不同情况区别对待。。。。（1）出嫁到其他农村集体经济组织的“外嫁女”的成员资格确认。。妇女因结婚到其他集体经济组织，，，，住在婆家，，，，户口未迁出，，，，仍拥有承包土地，，，则应认定为原集体经济组织成员，，，享有参加原集体经济组织征地补偿费的分配权。。。。如果户口已迁至嫁入地集体经济组织，，，，居住生活在婆家，，，但在婆家所在集体经济组织没有分得承包土地，，而在原集体经济组织仍保留承包土地，，，且未享受婆家所在地集体经济组织成员相关待遇的，，，则仍应视其为原集体经济组织成员，，，，并享受征地补偿费分配权。。。如果户口虽未迁人婆家所在地集体经济组织，，，但其已享受该集体经济组织相关成员待遇，，，以该集体经济组织相关生产资料为生产、、、生活基础的，，，，则应视其为嫁人地集体经济组织成员，，并享有嫁入地集体经济组织征地补偿费分配权。。。。（2）出嫁到城镇的“外嫁女”。。。。对于农村妇女出嫁到城镇，，但户口未迁出没有取得非农业户口，，，，承包土地仍然保留，，，但在城镇居住生活的，，仍应认定其为原集体经济组织成员，，享有征地补偿费分配权。。。如户口已迁出，，，已取得非农业户口，，，，居住生活在城镇的，，则不再拥有原集体经济组织成员资格，，不能享有征地补偿费分配权。。。。2.对离婚、、丧偶女性成员资格的确认农村妇女离婚或丧偶后往往回娘家生产生活，，但如果户口和承包地仍在婆家，，，则其具有婆家所在地集体经济组织成员资格，，，并享有征地补偿费分配权。。。。如果户口已迁回娘家，，，居住生活在娘家，，但娘家所在地集体经济组织未给其分配新的承包地，，，且婆家所在地根据“减人不减地”原则仍保留其承包地的，，，则可认定其为娘家所在地集体经济组织成员，，，，但对其在婆家所在地集体经济组织所承包土地的补偿费则仍享有分配权。。总之，，考察“外嫁女”及离婚、、、丧偶女性的成员资格问题，，，户口并不是唯一因素。。。。作为公民，，，，法律所赋予的生存权和发展权应是判断其相关权利有无的基本依据。。而拥有基本的生产、、、、生活资料，，，，则是公民生存权和发展权的基本保障。。因此，，对于“外嫁女”和离婚、、、丧偶妇女的成员资格确认，，，，也应以基本的生产、、、生活资料作为考察依据。。。无论如何，，不能因成员资格的确认不当而损害其生存和发展的权利。。。。在实践中，，判断这一权利是否受到损害的标志，，，则是“外女”和离婚、、丧偶妇女不能因为土地被征收而降低或不能保持其原有生活水平。。3.对义务兵、、、大中专在校生、、、服刑人员的成员资格确认上述人员因应征入伍、、、、上学或者服刑，，，，户口被迁出或被注销，，，都是由于法律或政策的原因而暂时丧失原集体经济组织户口。。但在校就读的学生一般没有独立的经济来源，，其完成学业也主要依靠土地收益，，，，从国家培养人才、、、、提高全民素质发展教育事业的角度出发，，，，也应鼓励在校学生安心学业，，，，保护他们的土地收益分配权。。。。服兵役的义务兵，，，他们是为国防事业尽义务，，，保护他们的土地收益分配权对于他们安心服役、、、、维护国家安全十分重要。。。服刑人员在服刑期间，，，，虽然丧失人身自由甚至政治权利，，，，但并不因此丧失民事权利，，其土地收益分配权应受法律保护。。。。因此，，，，上述人员在服兵役、、、在校和服刑期间，，，，不论其户口是否迁出或注销均应确认其享有原户籍所在地集体经济组织成员资格，，并拥有征地补偿费分配权4.对“空挂户”成员资格的确认“空挂户”一般是指挂户人员户籍虽在集体经济组织所在地，，但其并不在该集体经济组织生产、、生活。。“空挂户”的原因主要是为解决子女就学或从事经营活动的方便，，而办理了户籍登记。。。对此类“空挂户”人员，，，一般不应确认其成员资格。。。但如果挂户时与集体经济组织签订了挂户协议，，或根据民主议定程序同意接收，，且其在外无固定工作或生活基础的，，则应确认其具有该集体经济组织成员资格
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